Baux commerciaux : ce qu’il faut savoir !

Parallèlement à leurs obligations particulières, les commerçants et les sociétés commerciales bénéficient de droits particuliers, qui peuvent pour certains être considérées comme des règles de faveur. C’est notamment le cas du régime protecteur des baux commerciaux. 

Qu’est-ce-qu’un bail commercial ?

Un bail commercial est un contrat par lequel le propriétaire d’un bien immobilier le met en location à un commerçant, pour qu’il exploite son fonds de commerce.

Le statut des baux commerciaux du Code de commerce est un régime juridique dérogatoire au régime juridique de droit commun prévu par le Code civil pour les baux d’immeubles en général, qui protège le commerçant face au propriétaire du bien immobilier. 

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Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut des baux commerciaux ?

Pour bénéficier du statut des baux commerciaux, il faut respecter 3 conditions : 

1. Il faut avoir un contrat de location d’un bien immobilier : un bail à loyer.  
2. Il faut qu’un fonds de commerce soit exploité par le locataire dans les locaux loués. Le fonds de commerce est une notion juridique particulière et abstraite : un bien meuble incorporel, qui comprend un ensemble d’éléments possédés par le commerçant et utilisés pour exercer son activité : des meubles corporels (aménagements, armoires, présentoirs, étagères, marchandises, matériel, etc.) mais aussi des meubles incorporels (marques, enseigne, clientèle, droit au bail). L’ensemble, qui est une universalité de fait, est regroupé juridiquement sous la notion de fonds de commerce. 
   Il est important de noter qu’il n’y a pas de définition légale du fonds de commerce. 
3. Il faut que le propriétaire du fonds de commerce soit immatriculé au RCS (et au RNE). 

Qu’entend-on par “règles de faveur du régime des baux commerciaux” ?

Parmi les règles de faveur dont bénéficie le commerçant signataire d’un bail commercial figurent la durée minimale du bail (neuf ans), le droit au renouvellement du bail et le plafonnement des augmentations de loyers : 

• La durée du bail commercial :
  le bail commercial ne peut pas être d’une durée inférieure à 9 ans (art. L145-4 du Code de commerce). 
  Cela permet au commerçant d’être assuré de ne pas avoir à quitter les locaux qu’il loue selon le bon vouloir du bailleur, et donc d’investir dans le développement de son activité et la fidélisation de sa clientèle. 
• Le droit au renouvellement du bail :
  à l’issue de la période initiale du bail (minimum 9 ans), le commerçant possède le droit de renouveler le contrat pour une nouvelle période d’au moins 9 ans. 
  Si le propriétaire souhaite mettre un terme au contrat, il devra refuser le renouvellement du bail mais sera obligé en contrepartie d’indemniser le commerçant. C’est l’article L 145-14 C. com. qui prévoit cette indemnité d’éviction, dont le montant correspondra peu ou prou à la valeur du fonds de commerce. 
• Le plafonnement des augmentations de loyers :
  le loyer des baux commerciaux est fixé librement par les parties à leur signature. En cas de renouvellement d’un bail commercial conclu initialement pour une durée de 9 ans, le montant du nouveau loyer ne peut pas augmenter plus que l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou que l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT).
  Attention, si la durée initiale du bail est de plus de 9 ans, ce principe ne s’applique pas. 

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Les points à retenir :

LES POINTS A RETENIR
1 – Le statut des baux protège les commerçants vis-à-vis de leurs bailleurs. 
2 – 3 conditions sont à respecter pour en bénéficier : l’existence d’un contrat de bail à loyer, portant sur des locaux où est exploité un fonds de commerce, par un commerçant immatriculé au RCS. 
3 – Le statut garantit notamment une durée minimale du bail, un droit au renouvellement et un plafonnement des augmentations de loyers. 

Pour en savoir plus sur les baux commerciaux, retrouvez sur notre chaîne YouTube le Direct du Droit dédié à ce sujet.