Taxe de 3% (TVVI) : un défaut de déclaration qui peut coûter cher

Véritable outil de lutte contre l’évasion fiscale, la taxe sur la valeur vénale des immeubles (TVVI) possédés en France par des entités juridiques, appelée également « taxe de 3% », a pour objectif de dissuader les contribuables assujettis à l’IFI d’acquérir des biens ou des droits immobiliers situés en France, par l’interposition de personnes morales établies notamment dans des paradis fiscaux, pour échapper à l’impôt.

Au regard du but poursuit par le dispositif, de nombreux cas d’exonération sont prévus par le législateur pour écarter de cette imposition les entités juridiques non concernées. Toutefois, dans certains cas, le bénéfice de l’exonération nécessite la communication d’un certain nombre d’informations à l’administration fiscale.

Principe de la TVVI 

La TVVI (prévue aux articles 990 D à 990 G du CGI) vise en principe toutes les entités juridiques (personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables) françaises et étrangères, quelle que soit leur forme juridique, dotées ou non de la personnalité morale, qui possèdent des immeubles ou des droits réels immobiliers situés en France au 1er janvier de l’année d’imposition, directement ou par personne interposée. 

Cette taxe est assise sur la valeur vénale des biens et droits immobiliers possédés en France au 1er janvier de l’année d’imposition et le taux appliqué est de 3 %.

Exonérations « générales »

Cette taxe de 3%, de portée assez large, est en réalité faiblement mise en œuvre car il existe, en premier lieu, une exonération sans formalisme pour les entités et organismes suivants : 

Entités juridiques exonérées par leur nature, quelle que soit leur localisation 

• les organisations internationales, les États souverains et leurs subdivisions politiques et territoriales, personnes morales, organismes et institutions comparables qu’ils contrôlent majoritairement 
• les entités juridiques dont les actions, parts ou autres droits font l’objet de négociations significatives et régulières sur un marché réglementé et filiales dont le capital est détenu entièrement par ces entités 
• les entités juridiques qui ne sont pas considérées comme à prépondérance immobilière pour leurs actifs situés en France 

Entités juridiques exonérées dès lors que le siège est situé au sein de l’UE  

(ou dans un pays ou territoire tiers qui a conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ou dans un Etat qui a conclu avec la France un traité leur permettant de bénéficier du même traitement que les entités qui ont leur siège en France) 

• les institutions de gestion de régime de retraites
• les entités juridiques reconnues d’utilité publique
• les entités juridiques dont la gestion est désintéressée
• les entités juridiques dont la quote-part du ou des immeubles situés en France ou des droits réels détenus directement ou indirectement portant sur ces biens est inférieure à 100 000 € ou à 5% de la valeur vénale desdits biens ou autres droits

Exonérations sous condition : obligations déclaratives 

Les entités qui ne relèvent pas des exonérations « générales » listées ci-dessus, peuvent encore bénéficier d’une exonération de la TVVI sous réserve de : 

• remplir une condition préalable de localisation
• et de respecter certaines obligations déclaratives 

Pour revendiquer le bénéfice d’une exonération, l’entité doit satisfaire à une condition liée au lieu de situation de son siège (siège de direction effective). 

L’entité doit avoir son siège : 
• SOIT au sein de l’Union Européenne 
• SOIT dans un pays ou territoire tiers qui a conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales 
• SOIT dans un Etat qui a conclu avec la France un traité leur permettant de bénéficier du même traitement que les entités qui ont leur siège en France 

Le bénéfice de l’exonération est ensuite conditionné à la communication d’informations sur la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés, ainsi que sur l’identité et l’adresse de l’ensemble des actionnaires, associés ou autres membres qui détiennent l’entité. 

Pour remplir cette condition : 

• SOIT les obligations déclaratives mises à la charge de l’entité comportent déjà des renseignements que l’Administration considère comme satisfaisants. L’entité est ainsi exonérée de la TVVI sans aucune formalité complémentaire. 
  
  Tel est le cas des personnes morales qui déposent chaque année une déclaration n° 2038 ou n° 2072 

• SOIT l’entité a le choix entre : 

• transmettre chaque année spontanément la déclaration n°2746-SD à l’administration fiscale, au plus tard le 15 mai 

• prendre et respecter l’engagement de communiquer à l’administration fiscale, sur sa demande, ces renseignements. Cet engagement doit être pris à la date de l’acquisition de l’immeuble ou des droits réels immobiliers qui a pour effet de faire entrer l’entité juridique dans le champ d’application de la taxe (en pratique, il est admis que l’engagement puisse être souscrit dans un délai de 2 mois suivant la date d’acquisition) 

Chaîne de participation 

Une vigilance particulière doit être apportée en présence d’une chaîne de participation car la TVVI vise les entités qui sont : 

• propriétaires d’immeubles situés en France ou de droits réels portant sur de tels immeubles 

• ⚠️ ou détentrices d’une participation dans une autre entité, qui est elle-même : 

• soit propriétaire d’immeubles situés en France ou de droits immobiliers portant sur des biens immobiliers situés en France 

• soit interposée dans la chaîne des participations 

Ces dispositions s’appliquent quel que soit le nombre d’entités juridiques interposées. 

De plus, toute entité juridique interposée entre le ou les débiteurs de la taxe de 3% et les immeubles ou droits immobiliers est solidairement responsable du paiement de la taxe due, le cas échéant, au titre desdits immeubles ou droits immobiliers. 

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Défaut de déclaration

Mise en demeure par l’administration – Mesure de tolérance

Les entités qui n’ont pas souscrit la déclaration n° 2746-SD ou qui n’ont pas pris d’engagement alors qu’elles sont tenues de le faire pour pouvoir bénéficier d’une exonération de TVVI (par exemple : SCI soumise à l’IS), seront mises en demeure par l’administration afin de régulariser leur situation dans les 30j. 

✔️ Régularisation faite dans les 30j 
Tolérance de l’administration : le paiement de la taxe de 3% n’est pas exigé 

❌ Absence de régularisation dans les 30j 
Taxation d’office : si le redevable défaillant n’a pas régularisé sa situation dans ce délai, la procédure de taxation d’office est applicable

Absence de tolérance pour les récidivistes 

En cas de défaut de déclaration, même si l’administration fiscale permet au redevable de régulariser sa situation, cette mesure de tolérance ne s’applique qu’à la première demande de régularisation et pour l’ensemble des années non prescrites. 

Cette tolérance zéro pour les récidivistes a été confirmée par la Cour de cassation dans un arrêt du 4 novembre 2020 (n°18-11.771) où il est indiqué que la société, qui n’avait pas accompli son obligation déclarative pour être exonérée de la taxe de 3 % « avait, précédemment, bénéficié d’une tolérance de l’administration fiscale et ne pouvait disposer d’une nouvelle possibilité de régulariser tardivement sa déclaration ». 

Régularisation spontanée sans mise en demeure préalable 

Quid de l’entité juridique qui n’a pas respecté ses obligations déclaratives par le passé, et qui souhaite régulariser sa situation sans pour autant avoir reçu une mise en demeure de la part de l’administration fiscale ? 

L’administration fiscale permet de corriger la situation à tout instant, même en dehors des délais légaux (possibilité prévue au BOI-PAT-TPC-30 n°20, en cohérence avec la réponse ministérielle n°39372 AN, Réponse JO le 13/03/2000).

En revanche, cette régularisation spontanée de la part de l’entité rentre dans le cadre de la « mesure de tolérance » et est considérée comme la 1ère demande de régularisation. Dès lors, l’entité ne pourra plus disposer d’une nouvelle possibilité de régulariser, sans taxation, dans le futur. 

En conclusion, cette taxe est rarement applicable puisqu’elle n’a pas vocation à viser les entités domiciliées en France ou dans un Etat que l’on peut qualifier de « coopératif ». Cependant, dans certains cas, le bénéfice de l’exonération n’est pas acquis du seul fait de la localisation du siège de l’entité mais nécessite, en plus, la communication de renseignements spécifiques à l’administration fiscale via une déclaration ou une lettre d’engagement.